相続税対象の建物名義変更にかかる費用相場と必要書類のまとめ
相続税対象の土地・建物の名義変更では、「相続登記にかかる登録免許税（固定資産税評価額×0.4％）」と「司法書士報酬（名古屋相場で5〜10万円前後）」が中心費用となり、戸籍・評価証明書などの実費を含めると1件あたりおおよそ数万円〜十数万円が目安です。
一言で言うと、「土地 建物 名義変更は”相続税申告期限（10か月）までに遺産分割の方向性を決め、その後できるだけ早く相続登記を済ませる”のが基本」であり、売却やローン・活用の予定がある場合は、タイミングをずらすと二度手間・余分な費用になる点に注意が必要です。
結論として、相続税が発生するような土地・建物の名義変更（相続登記）では、登録免許税が「固定資産税評価額×0.4％」、名古屋の司法書士報酬が5〜10万円前後、戸籍類など実費が数千円〜数万円程度かかり、必要書類は「被相続人・相続人の戸籍一式」「住民票」「固定資産評価証明書」「遺産分割協議書」などが基本セットになります。
【この記事のポイント】
- 土地 建物 名義変更（相続登記）で必ずかかる税金は登録免許税で、「不動産の固定資産税評価額×0.4％」が基本です。
- 名古屋で司法書士に相続登記を依頼する場合、報酬相場は1件あたりおおよそ4万〜10万円前後で、これに登録免許税と戸籍・評価証明書などの実費を足した金額が総額イメージになります。
- 一言で言うと、「タイミング」は”相続税申告（10か月以内）に合わせて遺産分割を決め、その後できるだけ早く登記まで完了させる”のが基本であり、名古屋で売却やローン予定がある場合は、相続登記を済ませないと次の手続きに進めない点が最大の注意点です。
今日のおさらい：要点３つ
- 結論：土地 建物 名義変更のコア費用は、「登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％」と「司法書士報酬（名古屋相場で5〜10万円前後）」で、そこに戸籍・評価証明書などの実費が数千円〜数万円程度プラスされます。
- 一言で言うと、「相続税の有無にかかわらず、名義変更自体にかかる登録免許税率0.4％は同じ」であり、相続税が発生する規模の不動産ほど評価額が大きいため、登録免許税も高くなりやすい構造です。
- 最も大事なのは、「相続税申告期限までに遺産分割協議をまとめ、その内容に沿って相続登記を行う」「売却や建替えのタイミングに合わせて、必要な名義変更を前倒しで済ませる」という2点で、これにより余計な登記やコストの発生を防げます。
この記事の結論
- 相続による土地 建物 名義変更（相続登記）の登録免許税は、「不動産の固定資産税評価額×0.4％」で計算され、評価額2,000万円の土地建物なら8万円が目安です。
- 名古屋で司法書士に相続登記を依頼する場合、報酬は1件あたり4万〜10万円前後が相場で、書類取得費などを含めた総費用は、不動産評価額や件数にもよりますが概ね10万〜20万円程度になるケースが多いです。
- 必要書類の基本セットは、「被相続人の戸籍謄本（出生〜死亡）」「相続人全員の戸籍謄本」「相続人代表の住民票」「固定資産評価証明書」「登記事項証明書」「遺産分割協議書」などで、名古屋市の場合は評価証明書1通400円前後などの発行手数料がかかります。
- 一言で言うと、「土地 建物 名義変更は、”固定資産評価額×0.4％の登録免許税＋司法書士報酬＋書類実費”が基本費用であり、相続税申告（10か月以内）と売却・活用の予定に合わせて、できるだけ早いタイミングで相続登記を完了させることが重要」です。
土地 建物 名義変更に必要な費用相場は？
結論として、相続による土地 建物 名義変更の費用は、「登録免許税（法定の税金）＋司法書士報酬＋書類発行などの実費」の3つに分けて考えると全体像が把握しやすくなります。
登録免許税（固定資産税評価額×0.4％）
一言で言うと、「自分でやっても必ずかかるのが登録免許税」です。
- 相続登記の登録免許税は、不動産の固定資産税評価額×0.4％が基本です。
- 例えば、土地建物の固定資産税評価額が合計2,000万円なら、2,000万円×0.4％＝8万円が登録免許税となります。
- 固定資産税評価額は、市区町村から送付される納税通知書や、役所で取得する固定資産評価証明書に記載されています。
相続税が発生するような高額不動産では、この0.4％部分だけでも数十万円規模になることがあるため、事前に評価額を確認しておくことが重要です。
司法書士報酬（名古屋の一般的な相場）
名義変更手続きを司法書士に依頼する場合の報酬相場は次の通りです。
- 名古屋エリアの相続登記報酬は、1件あたりおおよそ4万〜10万円前後が一般的とされています。
- 相続登記申請のみを依頼する簡易プランで約4〜5万円、戸籍収集・遺産分割協議書作成・相続関係説明図作成など「一式」を任せるプランで7〜10万円程度という料金例が多く見られます。
- 不動産の数が多い場合や案件が複雑な場合、報酬が20万〜30万円規模になることもあります。
一言で言うと、「自分で法務局に行けば司法書士報酬はゼロにできるが、平日休みが取りづらい方や書類作成に不安がある方は、報酬5〜10万円前後で”時間とリスク”を買うイメージ」です。
戸籍・評価証明書などの実費（数千円〜数万円）
最後に、登記に必要な書類取得の実費も見落とせません。
主な書類と目安金額
- 被相続人の戸籍謄本（出生〜死亡）…1通450円程度×数通。
- 相続人の戸籍謄本…1通450円程度×人数分。
- 住民票・除票…1通200〜300円程度。
- 固定資産評価証明書…名古屋市の場合1通400円前後。
- 登記事項証明書…1通480円前後。
案件にもよりますが、これら実費だけで合計数千円〜1万円台半ば程度になるケースが多く、郵送費などを含めても「数万円以内」に収まることが一般的です。
土地 建物 名義変更に必要な書類は？
結論として、相続による土地 建物 名義変更に必要な書類は、「被相続人に関するもの」「相続人に関するもの」「不動産に関するもの」「分割内容を示すもの」の4グループに整理すると漏れなく準備できます。
被相続人（亡くなった方）に関する書類
一言で言うと、「生まれてから亡くなるまでの戸籍一式」が必要です。
被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までの連続したもの）
結婚・転籍・改製原戸籍など、つながりのある戸籍をすべて取得する必要があります。
被相続人の住民票除票または戸籍の附票
最後の住所地を確認するための書類です。
これらにより、「誰が相続人か」を法的に証明することになります。
相続人に関する書類
相続人側の基本情報を示す書類です。
相続人全員の戸籍謄本
被相続人との親族関係を明らかにします。
相続登記名義人（不動産を取得する人）の住民票
新しい名義人の住所・氏名を登記に反映させるために必要です。
一言で言うと、「相続人は誰か」「新しい名義人は誰か」を証明するパートです。
不動産・分割内容に関する書類（評価証明書・協議書など）
土地 建物 名義変更には、不動産自体と分割内容を示す書類も必須です。
固定資産評価証明書または固定資産税納税通知書
登録免許税の計算や登記申請書に記載する評価額の根拠になります。
登記事項証明書（不動産登記簿謄本）
現在の名義や地番・家屋番号などを確認するために用います。
遺産分割協議書
相続人全員で、どの不動産を誰が取得するかを合意した書面であり、全員の署名押印が必要です。
名古屋の司法書士事務所では、これら書類の収集と協議書の作成までをワンパックで代行するサービスも多く、「必要書類一式おまかせ」ができるのが実務的なメリットです。
よくある質問
Q1. 相続登記（土地 建物 名義変更）はいつまでにやる必要がありますか？
相続登記自体の法定期限はありませんが、相続登記義務化により「相続開始を知った日から3年以内」の申請義務が課され、相続税申告期限（10か月）と同じタイミングで遺産分割と名義変更を進めるのが実務上は推奨されています。
Q2. 相続税がかかる場合と、かからない場合で名義変更費用は変わりますか？
登録免許税率はどちらも「固定資産税評価額×0.4％」で同じですので、相続税の有無で名義変更費用が変わるわけではありませんが、評価額が大きい＝登録免許税も高くなりやすい点は同じです。
Q3. 名義変更を自分で行えば、いくらくらい節約できますか？
自分で行えば司法書士報酬（名古屋相場で5〜10万円前後）を節約できますが、登録免許税と書類発行の実費は必ずかかり、法務局での申請や書類作成の手間とリスクを自分で負うことになります。
Q4. 名古屋での司法書士報酬の一般的な相場はどれくらいですか？
名古屋エリアの司法書士報酬は、相続登記申請のみで4万〜5万円前後、戸籍収集や遺産分割協議書作成を含む一式プランで7万〜10万円前後が一般的な目安とされています。
Q5. 登録免許税の計算で注意すべきポイントは何ですか？
最新年度の固定資産税評価額を用いること、課税標準額は1,000円未満切り捨てになること、複数の不動産がある場合は評価額を合算して0.4％をかけることなどがポイントです。
Q6. 相続税申告と名義変更の順番やタイミングで気を付けることは？
相続税申告期限（10か月）までに遺産分割協議をまとめておくと、小規模宅地等の特例などが使いやすくなり、申告内容と一致した名義変更がスムーズに行えます。売却予定がある場合は、相続登記→売却登記の順で進める必要があります。
Q7. 生前贈与による名義変更と相続による名義変更では、費用はどう違いますか？
生前贈与による名義変更の登録免許税は「固定資産税評価額×2％」が基本であり、相続による0.4％に比べて5倍の税率になるため、登記コストの面では相続の方が有利です。
Q8. 名義変更をしないまま放置すると、どんなリスクがありますか？
将来の売却・建替え・融資ができない、相続人が増えて遺産分割が複雑化する、義務化後は過料（罰金）的制裁の対象となる可能性があるなど、手続きとコストが大きく膨らむリスクがあります。
まとめ
- 相続税対象の土地 建物 名義変更（相続登記）では、「登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％」が必ずかかり、名古屋で司法書士に依頼する場合の報酬相場は5〜10万円前後、戸籍・評価証明書などの実費は数千円〜数万円程度が目安です。
- 必要書類は、「被相続人の戸籍一式・住民票除票」「相続人の戸籍・住民票」「固定資産評価証明書・登記事項証明書」「遺産分割協議書」などが基本セットであり、名古屋の司法書士事務所ではこれらの収集と書類作成を一括代行するサービスが一般的です。
- 一言で言うと、「土地 建物 名義変更は、相続税申告（10か月以内）と将来の売却・活用の予定に合わせて、登録免許税と司法書士費用を見積もり、できるだけ早いタイミングで相続登記を完了させること」が、名古屋での実務的に最も安全かつ効率的な進め方です。