親が認知症のとき相続税と土地名義変更をどう進めるかの実務ポイント
親が認知症のときは、原則として本人の自由な意思に基づく生前贈与や遺言による相続税対策・土地の名義変更はできず、成年後見制度や家族信託などの法的な枠組みを使って「親の利益を守る」ことを優先しながら、相続税と名義変更・売却手続きを進めていく必要があります。
一言で言うと、「土地 親の 認知症の時」は、”勝手に名義を変えたり売ったりはできない」「成年後見人＋家庭裁判所の関与のもとで、親の生活と相続税・不動産の将来利用をバランスさせる”ことが実務上の大原則です。
親が認知症になると、本人名義の土地を子どもの判断だけで名義変更や売却することはできません。
結論として、「成年後見制度や家族信託などの法的枠組みを活用しつつ、相続税申告・土地の活用・将来の相続までを一体で設計すること」が、トラブルと税負担を最小限に抑える鍵です。
【この記事のポイント】
- 親が認知症で「意思能力」が十分でない場合、原則として生前贈与や遺言書作成は無効となる可能性が高く、土地の名義変更や売却には成年後見制度などの利用が必要です。
- 成年後見人が親名義の土地を売却・名義変更するには、「親の利益になるか」「居住用か非居住用か」に応じて、家庭裁判所の許可や後見監督人の同意が必須であり、売却代金はあくまで親の生活費・介護費用のために管理されます。
- 一言で言うと、「土地 親の 認知症の時」は、”認知症になる前の対策（遺言・生前贈与・家族信託）”と”なってからの対応（成年後見・裁判所許可での売却・相続税申告）”を切り分け、早期に専門家へ相談することが最も重要です。
今日のおさらい：要点３つ
- 結論：親が認知症になると、原則として親自身による有効な贈与契約や遺言書作成が難しくなるため、「勝手に名義変更して相続税対策」はできず、成年後見制度や家族信託などの法的枠組みを活用する必要があります。
- 一言で言うと、「意思能力がない状態での名義変更・贈与・遺言は無効リスクが高い」ため、土地 親の 認知症の時は、家庭裁判所と連携した手続きで、親の利益を最優先に進めることが不可欠です。
- 最も大事なのは、「認知症になる前に遺言書・生前贈与・家族信託で方向性を決めておくこと」と、「既に認知症の場合は成年後見人の選任→土地利用・売却の必要性と相続税負担のシミュレーション→裁判所と専門家によるチェック」という二段構えの対策です。
この記事の結論
- 親が認知症のとき、本人名義の土地を子どもだけの判断で名義変更・売却することはできず、通常は家庭裁判所に成年後見人を申し立て、選任された成年後見人が親の利益を守りながら名義変更や売却を行います。
- 認知症が進行して意思能力が失われると、その後に作成した遺言書や生前贈与契約は無効と判断されるリスクが高くなり、「相続税対策は、認知症発症後はほとんどできない」と考えるべきです。
- 成年後見人が親の居住用不動産を売却・土地名義変更する場合、家庭裁判所の許可が必要であり、売却代金は親の生活・介護費用に充てられ、相続人が自由に使うことはできません。
- 一言で言うと、「土地 親の 認知症の時」は、”事前：遺言・生前贈与・家族信託”と”事後：成年後見＋家庭裁判所の許可＋適切な相続税申告”という二つのフェーズに分けて考え、早めに専門家へ相談することが実務上の最善策です。
親が認知症のとき土地名義変更はできる？
結論として、親が認知症になった場合でも、状況によっては土地の名義変更や売却は可能ですが、「本人に意思能力が残っているか」「成年後見人を選任するか」が決定的なポイントです。
意思能力があるかどうかでできることが変わる
一言で言うと、「軽度か重度かで、取れる選択肢が大きく変わります」。
- 認知症と診断されても、日常的な意思疎通ができ、財産内容や契約内容を理解できる程度の意思能力があれば、遺言書や贈与契約が有効と判断されるケースもあります。
- しかし、意思能力が完全に失われた状態での売買契約・贈与・遺言は、無効と判断される可能性が高く、「後で相続人同士の争いになる典型例」です。
そのため、「どの程度の認知機能か」「契約内容を理解・判断できていたか」は、診断書や医師の意見書などで慎重に確認する必要があります。
成年後見制度を使った土地名義変更・売却の流れ
親の意思能力が不十分な場合、実務上の主役となるのが成年後見制度です。
成年後見人の選任
子どもや配偶者などが家庭裁判所に申立てを行い、裁判所が親の状態を審理したうえで、弁護士・司法書士・親族などから成年後見人を選任します。
土地の名義変更・売却
後見人は、登記名義人である親の代理人として、売買契約・名義変更の手続きを行いますが、「親の利益になるか」が最重要であり、単に相続人の相続税対策のための売却は認められません。
一言で言うと、「成年後見人は”親の財布と印鑑”を公的に預かる立場」であり、名義変更・売却は親の生活・介護・医療費の確保など合理的な理由が必要です。
居住用かどうかで変わる裁判所の許可要件
土地 親の 認知症の時に見落としやすいのが、「その不動産が居住用か非居住用か」という違いです。
居住用不動産（自宅・その敷地など）
成年後見人が売却する場合、家庭裁判所の許可が必要であり、許可を得ずに売却した契約は無効とされています。
非居住用不動産（貸地・空き地・別荘など）
法律上は家庭裁判所の許可は不要とされるケースもありますが、後見監督人の同意や、親の利益への影響を詳細に検討することが求められます。
結論として、「親が今住んでいる土地・家をどうするか」は、相続税だけでなく生活の基盤に大きく影響するため、裁判所の判断も慎重になりやすい点を押さえておく必要があります。
親が認知症のとき相続税対策はまだできる？
結論として、親がすでに中度〜重度の認知症になり、意思能力が失われた段階では、「本人名義の土地の生前贈与・遺言による相続税対策」はほぼ不可能と考えるべきです。
「相続税対策」はいつまで可能か（遺言・生前贈与）
一言で言うと、「相続税対策は”元気なうち”が勝負」です。
遺言書
遺言は、遺言者に遺言能力（内容を理解し、自分の意思で決められる力）があることが前提であり、認知症が進行した後で作った遺言は無効と判断される事例が多数あります。
生前贈与
贈与も契約ですから、贈与者・受贈者双方に意思能力が必要であり、認知症により意思能力が欠如した状態での贈与契約は無効となり得ます。
このため、将来の相続税が気になる場合は、「相続税評価の高い土地の整理」「二次相続まで見据えた遺言」「家族信託などの活用」を、認知症発症前の段階から計画的に進めることが不可欠です。
認知症発症後に検討できる選択肢（成年後見・家族信託の限界）
認知症発症後に「できること」は、主に次のような枠内に限られます。
成年後見制度
親の財産を守り、生活・介護・医療を維持するために、必要な範囲で不動産の売却・賃貸・管理を行う制度であり、「相続税を減らすこと」自体を目的にした取引は認められません。
家族信託
家族信託は、意思能力のある段階で親が信託契約を結ぶ必要があるため、すでに重度の認知症となった後には原則として利用できません。
一言で言うと、「認知症発症後にできるのは”守るための管理・処分”であり、”節税のための攻めの対策”はほぼできない」という線引きを理解しておくことが重要です。
相続開始後の相続税申告と認知症の相続人への対応
親が亡くなった後、「相続人の側」に認知症の方がいるケースも実務上は多くあります。
認知症の相続人がいる場合
遺産分割協議を行うことができないため、一旦は法定相続分どおりに相続税を申告・納税し、その後、成年後見人を選任して分割協議を進める手順が一般的です。
相続税の納付
認知症の相続人に代わって成年後見人が相続税の申告書提出・納税を行い、必要に応じて延納・物納なども検討します。
このように、「親が認知症」「相続人が認知症」のどちらのパターンでも、成年後見と家庭裁判所の関与がセットになることを想定しておく必要があります。
よくある質問
Q1. 親が認知症でも、子ども名義に土地を移せば相続税対策になりますか？
多くの場合なりません。意思能力がない状態での贈与や売買は無効とされるリスクが高く、後から他の相続人から争われる可能性があり、適切な相続税対策とは言えません。
Q2. 認知症の親の家を売って、介護費用に充てることはできますか？
成年後見人を選任し、親の生活・介護のために必要と裁判所が認めれば、家庭裁判所の許可を得たうえで居住用不動産を売却し、その代金を介護費用に充てることができます。
Q3. 親が軽度認知症の診断を受けましたが、この段階で遺言は有効ですか？
診断名だけで一律に無効とは限らず、遺言作成時に内容を理解し、自分の意思で判断できていたかがポイントであり、公正証書遺言と医師の診断書を併用するなど慎重な対応が推奨されます。
Q4. 成年後見制度を利用すると、相続税対策は一切できなくなりますか？
成年後見制度は「財産の保全と生活維持」が目的であり、積極的な相続税対策は基本的にできませんが、結果的に介護施設入所などで自宅を売却し、資産構成が変わることで相続税額に影響することはあります。
Q5. 認知症の親の土地に子どもが家を建てることは可能ですか？
可能な場合もありますが、借地契約や地上権設定などの重要な契約となるため、親に意思能力がなければ成年後見人を選任し、後見人が契約の可否を判断する流れが一般的です。
Q6. 親が認知症になった後に作成した遺言書は、必ず無効になりますか？
必ずではありませんが、内容が複雑だったり、作成時の判断能力が不十分と認定されると無効と判断されるリスクが高くなり、作成時期の医療記録や医師の診断書が重要な証拠になります。
Q7. 認知症の親の土地名義を変更するには、どのくらい期間と費用がかかりますか？
成年後見の申立てから選任までに数か月程度かかることが多く、申立費用や鑑定費用、後見人の報酬などを含めて数十万円規模になるケースが一般的とされています。
Q8. 認知症の親がいる場合、家族信託は使えますか？
家族信託は、契約時に委託者（親）に意思能力が必要なため、すでに中度〜重度の認知症となった後には原則利用できず、発症前の早い段階で設計しておくことが重要です。
まとめ
- 親が認知症のとき、本人名義の土地を子どもの判断で名義変更・売却することはできず、成年後見制度を利用して後見人が家庭裁判所の監督下で手続きを進めることが前提となります。
- 認知症発症後は、有効な遺言書や生前贈与による相続税対策を行うことは原則困難であり、「土地 親の 認知症の時」の相続税・名義変更は、”親の生活と財産保全を最優先する管理・処分”の範囲に限られると考えるべきです。
- 一言で言うと、「親が認知症になる前に遺言・生前贈与・家族信託で方向性を決め、既に認知症の場合は成年後見と裁判所の許可をベースに、相続税と土地活用を専門家と一緒に設計していくこと」が、実務的に最も安全で現実的な進め方です。