「たぶん使える」で進めると危ない、要件が細かい特例の見きわめ方
相続税と、実家を売ったときの税金は、まったく別の税です。正直なところ、この二つを混ぜて考えてしまい、資金計画が狂う方が少なくありません。
「相続税の評価が低かったから、売っても税金はたいして出ないはず」「空き家なら3,000万円は必ず引けるのでしょう」「うちは兄弟三人だけど、控除はどうなるのか」。名古屋で誰も住まなくなった実家を抱えるご家族から、こうした声をよく伺います。
この記事では、相続税と譲渡所得税の性質の違いを整理したうえで、空き家の3,000万円特別控除の要件を「人・建物・使い方・売り方・金額・期限」という六つの角度から確認していきます。自分のケースが当てはまりそうかどうか、ご自身で粗く判定できる状態になることが狙いです。
【この記事のポイント】
相続税は財産をもらった時点で一度だけかかる税、譲渡所得税は手放した時にかかる税です。物差しも違い、相続税は路線価などによる評価額、譲渡所得税は実際に受け取った売買代金がもとになります。この差を知らないと「相続税が安かったのに売却の税金が重い」という事態が起きます。空き家の3,000万円特別控除は、その譲渡所得を圧縮できる制度ですが、要件がとにかく細かい。亡くなった方が一人で住んでいたか、いつ建てられた家か、相続後に貸していないか、耐震か取壊しか、代金は1億円以下か、期限内の売却か。どれか一つ欠けるだけで使えなくなります。
今日のおさらい：要点3つ
- 相続税と譲渡所得税は別の税で、課税のタイミングも金額の物差しも違う。相続税評価額と売却代金は一致しません。
- 空き家の3,000万円特別控除は要件が六つの角度にまたがる。一つでも外れると適用できないため、事前確認が欠かせません。
- 相続人が3人以上の場合、一人あたりの控除額が2,000万円までに変わる取扱いがあります。ケースによりますが、人数と譲渡の時期をあわせて確認しておく必要があります。
この記事の結論
一言でいうと、この特例は「当てはまるかどうか」を先に確かめてから売却計画を立てるべき制度です。最も重要なのは、売った後では取り返しがつかない要件があること。相続後に少しでも貸してしまった、期限を数か月過ぎた、代金が1億円をわずかに超えた。こうした事情はあとから直せません。要件や控除額、適用期限は税制改正で見直されることがありますので、実際の判定は国税庁の公表資料を確認するか、相続に強い税理士にご相談ください。
相続税と譲渡所得税、どこが違うのか
同じ実家をめぐる税でも、性質はまったく違います。ここを最初に切り分けます。
「受け取る時」と「手放す時」で二度考える
相続税は、亡くなった方の財産を受け取ったことに対してかかります。基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数で、これを超える部分が課税の対象。申告と納付の期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月です。
譲渡所得税は、その財産を売って利益が出たときにかかります。所得税と住民税の話であり、相続税とは管轄する条文も申告の時期も別です。相続税の申告が終わって一段落したころに、また別の税の話が出てくる。この二段構えを最初に理解しておくと、心構えが違ってきます。
評価額と売却代金は一致しない
実は、ここが一番の落とし穴です。相続税を計算するときの土地の評価は、路線価などにもとづく評価額を使います。一般に、実際の取引価格より低めに出る傾向があります。
一方、譲渡所得を計算するときの収入金額は、実際に買主から受け取った金額です。名古屋市内でも人気の学区や駅近であれば、相続税評価額をかなり上回る価格で成約することがあります。
「相続税のときは低く見てくれたのに、売る時は高い方で計算するのか」。そう感じるお気持ちはよく分かります。ただ、制度としてはそれぞれ別の目的で作られたものです。だからこそ、売却益を圧縮する仕組みが用意されている、と理解するのが実務的です。
空き家の3,000万円特別控除、六つの角度で要件を確認する
正式には「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」と呼ばれる制度です。順に見ていきます。
一つ目、人の要件
亡くなった方が、相続開始の直前までその家に一人で住んでいたことが前提です。同居していた家族がいた場合は、この特例の対象になりません。
老人ホームなどに入所していた場合はどうか。一定の要件を満たせば対象になり得ます。要介護認定などを受けて入所していたこと、入所後もその家が物置などとして本人の使用のために維持され、事業や貸付け、他の人の居住に使われていないこと、といった条件が付きます。入所していたから一律に駄目、というわけではありません。
二つ目、建物の要件
昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることが必要です。いわゆる旧耐震基準の建物を整理するための制度だからです。加えて、マンションのような区分所有建物として登記されているものは対象外とされています。
三つ目、使い方の要件
相続してから売るまでのあいだ、事業にも貸付けにも居住にも使っていないことが求められます。よくあるのが、「空けておくのはもったいないから」と一時的に貸してしまうケースです。家賃収入は入りますが、その時点でこの特例の道は閉ざされる可能性が高くなります。
親戚に無償で住んでもらった場合も、居住の用に供したと判断されることがあります。判断に迷うときは、貸す前に確認しておくのが安全です。
四つ目、売り方の要件
家屋を一定の耐震基準に適合させてから売るか、取り壊して土地として売るかのいずれかが原則です。ここに、比較的新しい取扱いが加わっています。譲渡の後、買主が譲渡の年の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行った場合にも、対象とされる余地が生まれました。売主が先に大きな費用を負担しなくてよい場面が広がった、ということです。
五つ目と六つ目、金額と期限の要件
売却代金は1億円以下であることが必要です。同じ家屋やその敷地を複数回に分けて売った場合、合算して判定される点にも注意してください。
期限は、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。たとえば1月に相続が発生した場合と12月に発生した場合とでは、残された時間の長さがかなり違ってきます。まず自分の期限日を紙に書き出すこと。私はいつも、ここから始めるようにお伝えしています。
判断でつまずきやすいところ
要件を満たしそうでも、まだ確認すべきことが残っています。
相続人の人数で控除額が変わる
相続人が3人以上いる場合、一人あたりの控除額が2,000万円までとなる取扱いがあります。制度改正によるもので、譲渡の時期によって適用が分かれます。兄弟三人で実家を売る計画なら、この点を織り込んで試算しておかないと、見込みが狂います。
取得費加算とはどちらかを選ぶ
相続税の一部を取得費に上乗せできる取得費加算の特例とは、どちらか一方の選択になります。相続税を多く納めた方ほど取得費加算の効果が大きくなりますし、売却益が大きい場合は3,000万円の控除が効きます。両方で試算して、有利な方を選ぶという進め方になります。
なお、相続税の側で使う小規模宅地等の特例とは、税目そのものが違うため、それぞれの要件を満たせば別々に検討できます。混同しやすいところです。
手続き面で必要になるもの
適用を受けるには、家屋のある市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、それを添えて確定申告をする必要があります。窓口や必要書類は自治体によって異なりますので、売却の目処が立った段階で問い合わせておくと落ち着いて進められます。
そして忘れがちなのが、控除の結果として税額がゼロになる場合でも、確定申告は必要だということ。申告しなければ特例は適用されません。
名古屋のある家庭の場面から
よくあるのが、こんな流れです。名古屋市内の古い一戸建てを相続したごきょうだいが、「いずれ売ろう」と考えながら二年ほど手を付けずにいた。庭の手入れの相談で動き出したときには、期限まで一年を切っていた——。
「もっと早く知っていれば」という言葉を、私は何度も聞いてきました。売却は買い手あってのことですから、思い立ってすぐに終わるものではありません。要件の確認と期限の把握だけは、相続の早い段階で済ませておく。それだけで選べる道が増えます。
よくある質問
Q1. 親が老人ホームに入っていましたが対象になりますか？
一定の要件を満たせば対象になり得ます。要介護認定を受けて入所していたか、入所後に貸付けなどをしていないかが判断の分かれ目です。
Q2. マンションでも使えますか？
区分所有建物として登記されているものは原則として対象外です。戸建てを前提とした制度である点を押さえておいてください。
Q3. 相続後に一度だけ貸してしまいました。
貸付けの用に供したと判断される可能性が高く、適用は難しくなります。売却の方針が固まるまでは、貸す判断を保留するのが安全です。
Q4. 兄弟3人で相続した場合、控除は3,000万円ずつですか？
相続人が3人以上の場合は、一人あたり2,000万円までとなる取扱いがあります。譲渡の時期によって異なるため、事前の確認が必要です。
Q5. 売却代金が1億円を少し超えそうです。
1億円以下という要件を満たさなくなります。分割して売っても合算で判定されることがあるため、価格交渉の段階で意識しておいてください。
Q6. 取得費加算と両方使えますか？
どちらか一方の選択です。納めた相続税額と売却益の大きさで有利不利が変わりますので、両方の試算をおすすめします。
Q7. 建物を壊してから売る費用は誰が負担しますか？
売主が負担するのが基本ですが、買主が譲渡の翌年2月15日までに取壊しなどを行う形でも対象となる余地があります。契約前に取り決めておくことが大切です。
Q8. 制度はこの先も続きますか？
適用期限が定められており、これまでも延長や見直しが繰り返されてきました。最新の内容は国税庁の公表資料や税理士にご確認ください。
まとめ
空き家の3,000万円特別控除は、条件が合えば心強い制度です。ただし要件は細かく、一つでも欠ければ使えません。しかも「相続後に貸さない」「期限内に売る」といった要件は、後から取り返しがきかないものばかりです。
だからこそ、売る決心がつく前の段階で、六つの角度から粗く判定しておく意味があります。亡くなった方が一人で住んでいたか、いつ建てられた家か、いま貸していないか、耐震か取壊しか、代金は1億円以下か、期限はいつか。この六つをまず確認してみてください。
そのうえで、取得費加算とどちらを選ぶか、相続税の側で何ができたかまで含めて見渡すには、専門家の目が役に立ちます。判断に迷う部分が出てきたら、名古屋の相続に強い税理士に早めに相談すると安心です。