相続税対策が「やりすぎ」と判断され否認された事例から、名古屋で安全に節税を進めるための線引きと注意点

相続税対策は、「評価額が下がる仕組み」ではなく「対策の目的」で否認されるかどうかが決まります。最高裁判所が令和4年4月に示した判決では、借入で購入したマンションを路線価ベースで約3億3,000万円と評価して申告した相続人に対し、国税側の鑑定評価約12億7,000万円が認められ、追徴が確定しました。評価方法そのものは通達どおりで、それでも否認された理由は、購入の経緯が「相続税の負担を免れる目的」と認められたからです。つまり線引きの基準は、その対策に節税以外の合理的な理由があるかどうか、その一点です。

不動産会社の担当者が持ってきたアパート建築の提案書には、「相続税評価額が約4割下がります」と赤字で書かれている。夜、検索窓に「アパート相続税対策節税」と打つと安心する記事が並び、「タワマン否認追徴」と打つと今度は不安になる記事が並ぶ。「同じことをやって、片方は認められて片方は否認されるのはなぜ？」「うちの土地の規模でも、税務署に目をつけられる？」「そもそも、対策をしないという選択はどのくらい損なのか」。迷いやすいのは、節税の効果を語る人と否認のリスクを語る人が別々だからです。否認された事例の共通点を先に押さえると、手元の提案のどこが安全でどこが危ういのか、自分で線を引けるようになります。

【この記事のポイント】

否認された事例の共通点は「評価方法」ではなく「目的」にあるため、同じ手法でも状況次第で結果が分かれます
令和6年以降は区分所有マンションの評価ルールが改正され、市場価格の6割を下回る評価は補正されるようになり、極端な評価差を狙う対策は効きにくくなりました
アパート建築・小規模宅地等の特例・生前贈与を組み合わせるほうが、一つの手法に賭けるより否認リスクは小さいというのが実務上の感覚です

この記事の結論

一言で言うと、相続税対策は「節税以外の理由が説明できる」範囲に収めれば否認されにくく、その範囲を超えた瞬間に危険になります
最も重要なのは、提案を受けた時点で「その不動産を買う・建てる理由」を自分の言葉で言えるかを確かめることです
失敗しないためには、節税額だけでなく空室や借入返済を含めた10年後の手取りと、否認された場合の追徴額を同じ表で比べることです

名古屋で相続税対策が否認された事例に共通する3つの「やりすぎ」の形

借入で不動産を買い、評価差だけを狙った場面が最高裁で否認された経緯

先ほどの最高裁判決は、90代の方が約10億円を借り入れて2棟のマンションを購入し、相続人が通達どおりの評価で相続税ゼロと申告した事案です。争点は評価額の妥当性ではなく、「通達どおりでは著しく不適当になる特別の事情」の有無でした。裁判所は、借入と購入が相続税を減らす目的で行われ、他の納税者との間に看過しがたい不均衡が生じると判断しました。

この線引きは、実は新しいものではありません。財産評価基本通達には以前から、通達どおりの評価が著しく不適当な場合に別の方法で評価する定め、いわゆる総則6項があります。判決が示したのは、「高齢での多額の借入」「購入から相続までの短さ」「相続税ゼロという結果」「稟議書に節税目的と明記」が重なると6項の典型例になる、ということです。

区分マンションの評価ルールが令和6年に変わった背景

区分所有マンションは土地の持分が小さく、路線価評価が市場価格と乖離しやすいことが「タワマン節税」の根拠でした。国税庁は令和6年1月1日以降の相続・贈与から、居住用の区分所有マンションで通達評価額が市場価格の理論値の6割を下回る場合に6割まで引き上げる補正を導入しました。

ケースによりますが、この改正で「買えば評価が3分の1になる」という前提は成り立たなくなりました。「以前の成功例」をもとにした提案は、改正後の評価で計算し直されているかの確認が要ります。税制は改正が続くため、最新の要件は国税庁の公表資料や専門家にご確認ください。

貸付を始めた時期が遅すぎて特例が使えなかった場面

3つ目は、否認というより「特例が最初から使えなかった」形です。小規模宅地等の特例のうち貸付事業用宅地等は、200㎡まで評価額を50%減にできますが、相続開始前3年以内に貸付を始めた宅地は原則として対象外です。直前にアパートを建てれば土地は貸家建付地として評価が下がるものの、この特例は使えません。

よくあるのが、「アパートを建てれば評価が4割下がり、さらに特例で半分になる」という二段構えの説明を受けていたのに、実際には3年の要件で後段が消えるケースです。提案書の節税額がどの特例を前提にしているのか、その一行を確かめるだけで、期待値の半分近くが消えることがあります。

提案を受けた70代の地主が安全ラインを自分で引けるようになった判断基準

緑区の70代男性がアパート建築の提案書を持ち込んだ場面

名古屋市緑区で代々の土地を持つ70代の男性は、妻と長男、長女の4人家族。自宅と月極駐車場、畑だった土地を所有していました。不動産会社から駐車場と畑に3階建てアパートを建てる提案を受け、提案書には「相続税評価額が約4,500万円下がる」の文字。男性は「税理士に見せたら、どうせ建てるなと言われるだけだと思っていました」と打ち明けてくださいました。

「評価が下がるのは本当なんですか」
「本当です。貸家建付地なら、借地権割合と借家権割合を掛けた分だけ下がります。この場所なら18%前後。問題は、下がった評価と、30年の借入返済と、空室率を並べたときにどうなるかです」

そこで、節税額、借入の総返済額、空室率20%と30%の手取りを、相続開始が5年後と15年後の場合に分けて一つの表にしました。空室率30%なら、15年後の手取りは何もしなかった場合を下回る。男性は「建てるかどうかは、税金の話ではなく商売の話なんですね」と言い、駐車場部分のみ規模を縮めて建てる案を選びました。目的を「賃貸経営」と言えるかたちにしたことが、線引きの根拠にもなっています。

東郷町の70代女性が区分マンション購入を見送るまでに確認したこと

東郷町にお住まいの70代の女性は、ご主人を亡くされたあと、自宅と預金約6,000万円、上場株式を相続されました。子は2人。不動産会社から名古屋市内の区分マンションを2戸購入する提案を受け、「マンション相続税否認」で検索した記事を印刷して持参し、「これと同じことになりませんか」と最初に尋ねられました。

正直なところ、この提案は判決の事案ほど極端ではありませんでした。借入はなく、自己資金での購入。評価差も令和6年の改正後の計算で3割程度。ただ、女性ご自身が「なぜ買うのか」を説明できず、賃貸経営の意思もありませんでした。事案によりますが、目的を自分の言葉で言えない対策は、税務調査で説明を求められたときに最も弱くなります。

女性は他の税理士事務所にも同じ提案書を持ち込み、意見を比べたうえで購入を見送りました。代わりに選んだのは、子2人と孫3人への年110万円の暦年贈与、生命保険の非課税枠500万円×法定相続人2人、そして子が同居すれば小規模宅地等の特例で330㎡まで80%減にできる要件の確認。決める前に確認されたのは、相続開始前7年の加算対象になる時期、贈与契約書の残し方、「この組み合わせなら調査で聞かれても答えられるか」の3点でした。翌月、女性は「提案書の封筒を、机の引き出しにしまえるようになった」と話していました。

安全ラインを引くための判断基準4つと、何もしない選択との比較

判断基準は4つに絞れます。

目的を自分の言葉で言えるか。節税以外の理由が説明できる対策は否認されにくい
時期と年齢が不自然でないか。直前の実行、高齢での多額の借入、短期の売却予定は判決で挙げられた要素そのもの
結果が極端でないか。相続税ゼロ、評価額が市場価格の3分の1以下といった結果は、それ自体が調査の入口になる
失敗したときの損失を計算しているか。否認されれば本来の税額に過少申告加算税10%〜15%と延滞税が加わり、不動産の空室や値下がりも残る

選択肢	節税効果の目安	否認・失敗のリスク	向いている状況
借入でアパート建築	土地18%前後減＋建物評価減	空室・返済負担、3年内貸付は特例対象外	賃貸需要と経営の意思がある
区分マンション購入	令和6年改正後は縮小	目的が節税のみだと総則6項の対象	自己資金で居住や賃貸の実態がある
暦年贈与・保険・特例の組み合わせ	年110万円×人数＋500万円×相続人	7年加算、要件の確認が必要	時間があり、家族の合意がある
何もしない	0	特例と納税資金の準備不足	基礎控除内に収まる見込みが高い

何もしない選択にもコストがあります。基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数で、名古屋市内に自宅と土地があれば超える方は少なくありません。特例の準備も納税資金もないまま10か月の申告期限を迎えるのが、最も避けたい「やらなさすぎ」の形です。

よくある質問

Q1. アパートを建てると相続税対策として否認されますか

A1. 建てること自体は否認の対象ではありません。否認されるのは、借入や時期が不自然で、節税以外の目的が説明できない場合に限られます。

Q2. 最高裁で否認された事例は、うちのような規模にも関係ありますか

A2. 判決の事案は借入約10億円、評価差約9億円という規模です。ただ、示された基準（目的・時期・結果）は規模に関係なく使われ、数千万円の対策でも同じ物差しで見られます。

Q3. 令和6年のマンション評価の改正で、区分マンションの節税は無意味になりましたか

A3. 無意味ではありませんが、評価額が市場価格の理論値の6割を下回る場合は6割まで補正されるため、以前のような3分の1という評価差は出なくなりました。

Q4. 相続の直前にアパートを建てた場合、小規模宅地等の特例は使えますか

A4. 貸付事業用宅地等の特例は、相続開始前3年以内に貸付を始めた宅地が原則対象外です。以前から事業的規模で貸付をしていた場合などの例外を除き、直前の建築で特例まで狙うのは難しいと考えてください。

Q5. 暦年贈与110万円は今も有効ですか

A5. 有効です。ただし相続開始前の贈与加算が令和6年以降の贈与から段階的に7年に延びるため、早く始めるほど効果が残ります。相続時精算課税を選べば年110万円の基礎控除が別枠で使えます。

Q6. 不動産会社の提案書の節税額は信じていいですか

A6. 評価減の計算自体は正しいことが多いです。確認すべきは、その数字がどの特例を前提にしているか、空室率と借入返済を含めた手取りが示されているか、令和6年改正後の評価で計算されているかの3点です。

Q7. 対策をやりすぎたかどうか、相談で判断してもらえますか

A7. 提案書や購入の経緯を見れば、目的・時期・結果の3点で線引きの目安はお伝えできます。実行済みの対策でも、申告までに説明資料を整えることで結果が変わる場合があります。

まとめ

相続税対策が否認されるかどうかは、評価の方法ではなく「節税以外の理由があるか」で決まります。最高裁の判決も令和6年のマンション評価の改正も、極端な結果を狙った対策を締め出す方向で一致しています。

この記事のまとめ：要点3つ

否認の線引きは「目的・時期・結果」の3点で、同じ手法でもこの3点次第で結果が分かれます
アパート建築や区分マンション購入は、節税額と空室・返済後の手取り、否認時の追徴を同じ表で比べると判断できます
暦年贈与110万円・生命保険500万円×相続人・小規模宅地等の特例の組み合わせは地味ですが、説明できる対策として残ります

提案書に赤字で書かれた節税額が本当かどうか、その一枚を持って質問してみてください。他の事務所の意見と比べたうえで決めていただいて構いませんし、セカンドオピニオンとしてもお受けしています。当センターは初回相談を無料で行い、税理士・弁護士・司法書士が連携して不動産評価から生前対策まで一緒に考えます。名古屋市天白区平針の事務所には駐車場がありますので、提案書と土地の資料をそのままお持ちください。お電話は052-800-0900です。