親が老人ホームに移ったあとの空き家になった実家でも、小規模宅地等の特例で土地の評価を8割下げられるのかを名古屋で条件ごとに確かめる

老人ホームに入居していても、自宅の土地に小規模宅地等の特例を使える場合があります。空き家になっていたから無理だ、とあきらめる必要はありません。ただし、条件は決まっています。亡くなる直前に要介護認定などを受けていたこと。入居先が法律で定められた施設であること。そして、自宅を人に貸したり、他人を住まわせたりしていないこと。この三つがそろって、はじめて「住んでいた土地」として扱われます。条件のうち一つでも外れると、330平方メートルまで8割減という評価減は使えません。順に確かめていきましょう。

父が施設に入って三年。実家は空き家のまま、月に一度だけ風を通しに行く。その父が亡くなり、相続税の計算を始めたところで手が止まります。「誰も住んでいない家の土地に、特例なんて使えるのか」「使えないとしたら、評価額はいくらになるのか」「使えるとしても、どの書類を集めればいいのか」。郊外の戸建てなら、土地だけで評価額が大きく膨らみます。8割減らせるかどうかで、相続税が出るか出ないかが変わってしまう。だから気になる。しかも、調べると「要介護認定が必要」「施設の種類による」といった条件が次々と出てきて、自分の家が当てはまるのか判断できない。この記事では、条件を一つずつ分解し、必要な書類、間違えやすい場面、そして取得する人の要件まで整理します。

読み進める前の3つの軸

老人ホーム入居中でも、三つの条件を満たせば居住用の宅地として扱われる。空き家であること自体は妨げにならない
相続開始の直前に要介護認定等を受けていることが前提。入居した時点での認定の有無は問われない
入居後に自宅を貸したり他人を住まわせたりすると適用できない。親族であっても条件がある

先に結論をお伝えします

端的に言えば、介護保険の被保険者証と施設の契約書、この二つが確認の出発点になります
決め手になるのは、認定の有無、施設の種類、そして空き家の使い方の三点
避けたいのは、空き家をもったいないからと貸し出してしまい、特例を失う流れ
条件を満たしても申告が必要です。使えるから申告不要、とはなりません

三つの条件を、手元の書類で一つずつ確かめる

条件その一。要介護認定などを受けていたかどうか

最初に確認するのは、亡くなった方が相続開始の直前に要介護認定、要支援認定、または障害支援区分の認定などを受けていたかどうかです。介護保険の被保険者証を見れば、認定の区分と有効期間が記載されています。施設に入る時点では自立していて、入居後に認定を受けた場合でも構いません。判定されるのは、亡くなる直前の状態です。

認定の申請中に亡くなった場合はどうか。申請に対する認定の効力が申請日まで遡る仕組みがあるため、取扱いが認められることがあります。被保険者証、認定通知書、申請書の控え。これらのうち手元にあるものを探してください。見当たらないときは、市区町村の介護保険の窓口で記録を確認できます。

条件その二。入居先の施設が対象に含まれているか

次に、入居していた施設の種類です。特別養護老人ホーム、養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅、認知症対応型の共同生活住居、障害者支援施設など、法律に定められた施設が対象になります。

ここで見落とされやすいのが、有料老人ホームとサービス付き高齢者向け住宅の届出です。都道府県などへの届出が行われている施設であることが求められます。契約書やパンフレットに施設の種別が書かれていることが多いので、まず契約書を確認してください。分からないときは、施設に直接「どの種別で届出をしているか」を尋ねれば答えてもらえます。よくあるのが、名称だけで判断して対象外と思い込む失敗です。施設の名前と法律上の種別は一致しないことがあります。

条件その三。空き家になった実家をどう使っていたか

三つ目は、入居後の自宅の使い方です。事業の用に供していないこと、そして亡くなった方や生計を一にする親族以外の人の居住の用に供していないこと。この二つが条件になります。

分かりやすく言えば、人に貸したら使えません。知人に無償で住まわせていた場合も、該当しなくなります。一方、もともと一緒に暮らしていた配偶者や、生計を一にする親族がそのまま住み続けているのは問題ありません。空き家のまま維持していた場合も、もちろん条件を満たします。正直なところ、ここでつまずく家庭がいちばん多い。「空き家にしておくのはもったいない」という気持ちは自然です。ただ、賃貸に出すと居住用としての特例は使えなくなり、別の区分での判定になります。貸す前に、評価額への影響を試算してから決めてください。

取得する人の要件、必要な書類、そして相談先の選び方

比較しながら確認したい五つの論点

条件を満たしているかどうかを整理するとき、次の5点を並べてみてください。

論点	確認する書類	つまずきやすい点
認定の有無	介護保険被保険者証・認定通知書	入居時に認定がないと駄目だと誤解する
施設の種別	入居契約書・重要事項説明書	名称だけで対象外と決めつける
自宅の使用状況	賃貸借契約の有無・住民票	短期間でも貸していた事実を忘れる
取得する人	戸籍・住民票・分割協議書	誰が相続するかで要件が変わる
申告と分割	申告書・分割の状況	特例を使うなら申告が必要だと知らない

四つ目の取得する人の要件は特に重要です。配偶者が取得する場合は、居住や保有の継続は求められません。同居していた親族が取得する場合は、申告期限まで住み続け、かつ土地を保有していることが条件になります。配偶者も同居親族もいないときは、一定の要件を満たす別居親族が取得することで適用できる道があります。自分や配偶者、一定の範囲の親族などが所有する家屋に過去一定期間住んでいないこと、といった細かい要件が定められています。

よくある失敗は「賃貸に出す」と「申告しないで済ませる」

一つ目は先に触れた賃貸です。施設の費用を補うために実家を貸すという判断自体は、生活の選択として理解できます。ただ、相続税の側では結論が変わる。判断するときの例として、土地の評価額が4,000万円ある家で8割減が使えれば、評価は800万円まで下がります。この差が基礎控除を超えるかどうかの分かれ目になる家庭は少なくありません。貸す前に、両方を数字にして比べてください。

もう一つは、特例を使えば税額がゼロになるからと、申告しないまま放置することです。小規模宅地等の特例は、申告することが適用の前提になっています。使った結果ゼロになる場合でも、申告書を出さなければ適用されません。また、申告期限までに遺産分割が決まっていないと、原則としてその時点では使えません。期限内に分割できない見込みなら、所定の書類を提出しておくことで、後日の分割で適用を受けられる道があります。期限は相続開始を知った日の翌日から10か月です。

名古屋の住宅地で、この特例が効いてくる場面

天白区や名東区、緑区のような丘陵地の住宅地には、敷地にゆとりのある戸建てが並びます。親世代が建て、子世代は地下鉄沿線のマンションへ。親が施設に移り、実家が空き家になるという流れは、この地域でよく見られる形です。土地の評価が大きくなりやすいぶん、330平方メートルまで8割減という効果も大きく出ます。

税理士法人中央経営平針本店（相続相談センター）は、相続税申告と不動産評価を専門に扱っています。小規模宅地等の特例は、土地の評価と取得者の要件の両方を同時に見ないと判断できません。分割協議や登記が関わる場面では、司法書士や弁護士と連携して進めます。相談先を比べるときは、「入居中の自宅について、要件の確認リストを示してもらえるか」「適用した場合としなかった場合の評価額を両方出せるか」「費用は何に対していくらか」。この三つを同じ言葉で尋ねてみてください。

老人ホームと自宅の特例についての質問

Q1. 入居してから何年経っていても使えますか

A1. 入居期間の長さで判定する仕組みではありません。相続開始の直前に要介護認定等を受けていること、施設が対象であること、自宅を他人に貸していないことが条件です。年数そのものは要件に含まれていません。

Q2. 要介護認定を受けずに入居していました

A2. 相続開始の直前に認定を受けていない場合、この取扱いは使えません。申請中に亡くなったケースでは認定の効力が遡る仕組みがあるため、申請の記録が残っていないかを市区町村で確認してください。

Q3. サービス付き高齢者向け住宅も対象ですか

A3. 届出が行われている住宅であれば対象に含まれます。契約書や重要事項説明書で種別を確認し、分からなければ施設に届出の有無を尋ねてください。名称だけでは判断できません。

Q4. 空き家の間、子どもが時々泊まっていました

A4. 生活の本拠を移して居住していたかどうかが見られます。荷物の保管や一時的な宿泊と、居住とは別の話です。住民票の異動や生活の実態をもとに判断されるため、事実関係を整理してください。

Q5. 一部だけ貸していた場合はどうなりますか

A5. 貸していた部分については、居住用としての扱いになりません。建物や敷地の使い方に応じて区分して判定します。面積の割り振りが必要になるため、契約の内容と期間を確認してください。

Q6. 限度面積の330平方メートルを超える土地では

A6. 330平方メートルまでの部分について8割の減額が適用され、それを超える部分は通常の評価になります。どの部分に適用するかを選べる場面もあるため、土地が複数ある場合は有利不利の検討が必要です。

Q7. 配偶者が相続する場合も要件は同じですか

A7. 配偶者が取得する場合、申告期限までの居住や保有の継続は求められません。ほかの相続人が取得する場合に比べて要件が緩やかです。誰が取得するかで結論が変わる点に注意してください。

Q8. 申告期限までに分割が決まりそうにありません

A8. 原則として、分割が決まっていない財産にこの特例は使えません。ただし、所定の書類を期限内に提出しておけば、後日の分割で適用を受けられる道があります。早めに税理士へ相談してください。

Q9. 特例を使うと税額がゼロです。申告は省けますか

A9. 省けません。この特例は申告することが適用の前提です。税額がゼロになる場合でも申告書の提出が必要になります。提出しなければ、特例そのものが使えないという扱いになります。

ここまでをまとめます

空き家になった実家は、見た目には誰も住んでいない土地です。それでも、制度は一定の条件のもとで「住んでいた土地」として扱います。介護のために住まいを移したという事情を、評価の上で考慮する仕組みだと考えると分かりやすいかもしれません。条件は三つ。難しいのは条件そのものより、自分の家が当てはまるかを書類で確かめる手間のほうです。

確認しておきたい3点

相続開始の直前の要介護認定等、対象施設への入居、自宅を貸していないこと。この三つがそろえば適用の道がある
取得する人によって要件が変わる。配偶者は緩やか、同居親族は申告期限までの居住と保有が条件
特例を使うには申告が必要で、分割が決まっていることが原則。期限は10か月、間に合わないときは手当てがある

まずは介護保険の被保険者証と、施設の入居契約書を並べてみてください。その二枚で、三つの条件のうち二つまで確かめられます。

税理士法人中央経営平針本店（相続相談センター）は、愛知県名古屋市天白区平針1丁目1401番地で初回相談を無料でお受けしています。駐車場があり、税理士・弁護士・司法書士が連携して対応します。費用は事前に明示していますので、他の事務所と比べる材料としてお使いください。お電話は052-800-0900です。