マンションの相続税評価が見直された後、自宅や投資用の一室を今の形のまま持ち続けてよいのか。名古屋で判断し直すための基準

居住用の区分所有マンションの相続税評価の方法は、通達の見直しによって変わりました。令和6年1月1日以後に相続や贈与で取得した分から適用されています。変わったのは、市場価格と相続税評価額の開きが大きい物件について、評価額を一定の水準まで引き上げる調整が入った点です。すべてのマンションの評価が上がるわけではありません。上がる物件、変わらない物件、むしろ下がる物件に分かれます。自分の部屋がどれに当たるのかは、築年数と階数と持分の広さで決まります。

十年ほど前、親が「相続のときに有利だから」と言ってマンションを買った。当時は誰もがそう言っていた。ところが最近、ニュースで「タワマン節税が封じられた」という見出しを見かける。親はもう高齢で、本人に聞いても詳しいことは覚えていない。「あのとき聞いた話は、もう通用しないのか」「今から売ったほうがいいのか」「そもそも、うちの部屋は対象なのか」。

この話がわかりにくいのは、報道が「タワーマンション」という言葉だけを切り取って伝えるからです。実際の通達は、高層か低層かを直接の基準にしていません。もっと機械的な計算式で決まります。この記事では、何がどう変わったのか、対象から外れるのはどんな建物か、そして持ち続けるか手放すかを判断するときに見る項目を、順番に整理します。

【はじめに押さえる3点】

• 対象は居住用の区分所有マンション。戸建て、オフィスや店舗の区分所有、一定の二世帯住宅は対象外
• 評価額が上がるのは、市場価格との開きが大きい物件だけ。築古で低層なら変わらないこともある
• 小規模宅地等の特例や貸家建付地の評価減は、改正後もそのまま使える。土台が変わっただけ

先に答えを書きます

• 一言で言うと、節税効果は縮んだが、ゼロになったわけではない
• 最も重要なのは、自分の部屋の新しい評価額を一度計算してみること。話はそこから始まる
• 慌てて売ると、譲渡所得税と手数料で逆に目減りすることがある
• 判断は、評価額だけでなく、相続人が住むのか貸すのか売るのかとセットで決める

何がどう変わったのか。計算の土台に入った「開き具合」の調整

これまでは、同じ金額の現金より評価額が小さくなった

区分所有マンションの相続税評価額は、建物部分を固定資産税評価額で、土地部分を敷地全体の路線価評価に持分割合を掛けて求めてきました。この方法だと、高層階の部屋でも低層階の部屋でも、同じ広さなら土地の持分はほぼ同じになります。

一方、実際の売買価格は階数で大きく違います。眺望の良い上層階ほど高く売れる。ここに開きが生まれました。市場で1億円の価値がある部屋が、相続税の計算上は数千万円として扱われる。この差が、節税の手段として使われてきた背景です。

新しい計算では、開きが大きいほど評価額が引き上げられる

見直し後は、まず従来どおりの方法で評価額を出します。次に、その物件の市場価格との開き具合を示す指数を、築年数、建物の総階数、その部屋の所在階、敷地の持分の狭さという4つの要素から計算します。

そして、評価額が市場価格のどのくらいの水準にあるかを見ます。この水準が一定の線を下回る物件は、おおむね市場価格の6割程度になるよう評価額を引き上げます。水準が1を超えている、つまり評価額が市場価格より高くなってしまう物件は、逆に引き下げます。線の内側にある物件は、これまでと変わりません。

ここで大事なのは、引き上げ後でも市場価格そのものにはならないという点です。6割という水準は、一戸建ての評価が市場価格に対しておおむねその程度の水準にあるという考え方に合わせたものとされています。つまり、マンションだけが不利になったのではなく、戸建てと足並みをそろえたという整理です。

対象から外れる建物がある。自分の物件がどちらかを先に見る

よくあるのが、「マンションを持っているから全部対象だ」という思い込みです。実際には除かれるものがあります。地階を除く階数が2以下の建物、つまり低層の集合住宅は対象外です。また、専有部分が3つ以下で、そのすべてを区分所有者本人か親族が住まいとして使っている建物、いわゆる二世帯住宅の形も外れます。

居住用という条件も効きます。事務所や店舗として区分登記されている部屋は、この通達の対象になりません。相続財産にマンションが複数ある家では、部屋ごとに対象かどうかが分かれることがあります。名古屋でいえば、市街地の分譲タワーと、郊外の築年数の経った3階建て集合住宅とでは、結論がまるで違ってきます。

持ち続けるか、動かすか。見直すときに並べて比べる項目

判断する前に、新しい評価額を出す。ここを飛ばさない

相談で多いのは、計算をしないまま「上がったらしい」という前提で売却を検討している状態です。順番が逆になっています。築20年を超えた中層のマンションなら、計算してみても評価額がほとんど動かないことがあります。

計算に必要なのは、建物の固定資産税評価額、敷地の地積と持分割合、専有面積、築年数、総階数、所在階です。登記事項証明書、固定資産税の課税明細書、マンションの管理資料があればそろいます。まずこの書類を集める。動くか動かないかは、その後の話です。

評価額が上がったとして、その先に何が起きるか

評価額が上がると、相続税の課税対象となる財産が増えます。基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数で変わりません。これまで基礎控除の範囲に収まっていた家が、マンションの評価が上がったことで申告が必要になる、という形は起こりえます。

一方で、使える仕組みは残っています。被相続人や生計を一にする親族が住んでいた自宅の敷地なら、小規模宅地等の特例で330平方メートルまで評価を8割減らせる可能性があります。人に貸している部屋なら、貸家建付地としての評価減と、貸付事業用宅地等としての特例の検討ができます。土台の数字が上がっても、その上に乗る減額の仕組みは生きています。

手放すかどうかを決めるとき、確認しておきたい5点

売る、持ち続ける、生前に贈与する、賃貸に回す。どれを選ぶにしても、同じ項目を並べて比べるのが近道です。

確認すること	見るポイント	見落としやすい点
新しい評価額	見直しで実際にいくら動いたか	計算せずに上がったと決めつけている
売ったときの手取り	譲渡所得税、仲介手数料、残債	取得費がわからないと税負担が重くなる
相続人の使い道	住むのか、貸すのか、すぐ売るのか	誰も住まない部屋の管理費は払い続ける
特例の適用	小規模宅地等の特例が使える形か	同居や保有の要件を満たさないと使えない
分けやすさ	相続人が複数なら共有を避けられるか	一室は物理的に分割できない

この表の5番目は見落とされがちです。マンションの一室は切り分けられません。相続人が3人いて主な財産がマンションだけなら、誰が取得し、他の2人にどう代償するかという問題が必ず出ます。評価額の話より先に、ここでもめることのほうが実際には多いのです。

節税だけを目的にした保有には、別のリスクもある

評価通達には、通達どおりに計算した価額が著しく不適当と認められる場合に、別の方法で評価できるという定めが残っています。借入れで購入した直後に相続が起き、申告後すぐ売却したといった、節税目的が際立つ事例では、この定めが使われた例が過去にあります。

新しい計算式ができたからといって、この定めが消えたわけではありません。不動産を持つ理由が、税金を減らすことだけになっていないか。住む、貸して収益を得る、家族に残すといった実体があるか。そこを自分の言葉で説明できるかどうかが、結局いちばん確かな備えになります。

税理士法人中央経営 相続相談センターが不動産評価を専門分野のひとつとして扱っているのは、この領域が計算と実態判断の両方を要するからです。名古屋は市街地の分譲マンションと郊外の戸建てが混在し、同じ家の中に両方がある相続も珍しくありません。判断材料として、他の事務所の見解と並べて検討してください。

見直しについて、よくいただく質問

Q1. うちは古い低層マンションです。評価額は上がりますか

A1. 地階を除く階数が2以下なら、そもそも対象外です。3階建て以上でも、築年数が古く所在階が低い物件は、計算しても評価額が変わらないことがあります。まず計算してみてください。

Q2. すでに相続が終わっています。やり直しになりますか

A2. 新しい取り扱いは、令和6年1月1日以後に取得した財産に適用されます。それ以前に相続が開始した申告がさかのぼって修正されるわけではありません。

Q3. 節税のために買ったマンション、今すぐ売るべきでしょうか

A3. 一概には言えません。売却には譲渡所得税と諸費用がかかり、評価額の増加分より手取りの減少が大きくなることもあります。新しい評価額を出してから、売却後の手取りと比べて判断してください。

Q4. 賃貸に出している部屋も対象ですか

A4. 居住用の区分所有財産であれば、自分が住んでいるか人に貸しているかを問わず対象になります。そのうえで、貸している部屋は貸家および貸家建付地としての評価減を別途検討します。

Q5. 事務所として使っている区分所有の部屋はどうなりますか

A5. 居住用ではない区分所有財産は、この通達の対象外です。ただし用途の判定は登記や使用実態で見られるため、自己判断せず資料で確認してください。

Q6. 評価額が上がると、固定資産税も上がるのですか

A6. 上がりません。今回の見直しは相続税と贈与税の評価に関するもので、固定資産税の課税標準とは別の制度です。混同しやすいので、ここは切り分けてください。

Q7. 生前贈与で早めに子どもへ渡すのは有効ですか

A7. 贈与税の計算にも同じ評価方法が使われます。評価額が上がれば贈与税も増えます。相続時精算課税や暦年贈与の加算期間とあわせて、総額で比べる必要があります。

Q8. 計算は自分でもできますか

A8. 計算式自体は公表されており、手順を追えば計算できます。ただし敷地権割合や総階数の取り方で結果が変わるため、申告に使う数字は根拠資料とともに専門家に確認したほうが安全です。

Q9. 今後また改正される可能性はありますか

A9. 制度は市場の状況に応じて見直されることがあります。数年先の相続を前提にした対策ほど、途中で前提が変わる可能性を織り込んでおくべきです。

ここまでの整理

見直しで変わったのは計算の土台であって、不動産を持つ意味そのものではありません。報道の見出しだけで判断すると、必要のない売却に踏み切ったり、逆に放置して申告が必要な状態に気づかなかったりします。自分の部屋の数字を出す。使える特例を確かめる。そのうえで、相続人が実際にどう使うのかを家族で話す。順番はこれだけです。

持ち帰っていただきたい3つのこと

• 対象かどうかを先に判別する。低層の集合住宅、一定の二世帯住宅、居住用でない区分所有は対象外
• 評価額が上がっても、特例はそのまま使える。小規模宅地等の特例と貸家建付地の評価減を忘れない
• 売却は手取りで比べる。譲渡所得税と諸費用を引いた額と、評価額の増加分を並べる

まずは、固定資産税の課税明細書と登記事項証明書を手元に出してみてください。判断に必要な数字は、その2枚にほぼ載っています。

税理士法人中央経営 相続相談センターは、名古屋市天白区平針1丁目1401番地（駐車場あり）で初回相談を無料でお受けしています。不動産評価と相続税申告を扱い、税理士・弁護士・司法書士が連携して、評価の見直し、分け方、登記までを一続きで整理します。費用は着手前にお示しします。「うちの部屋は対象なのか」という確認だけでも構いません。052-800-0900へお電話ください。