高層階の部屋ほど、相続税の計算ルールが以前と大きく変わりました
マンションを持つご家庭の相続で、少し前と今とでは前提が変わっています。「評価額は市場価格よりずっと低い」と聞いていた方ほど、その感覚は一度アップデートが必要です。実は2024年（令和6年）1月1日以後の相続・遺贈・贈与から、居住用マンションの相続税評価に新しいルールが加わりました。
「親が名古屋の駅近タワーに住んでいる。相続税、大丈夫だろうか」「昔、節税になると聞いて買った部屋、今も同じ効果があるの？」「そもそも自分の家は対象なの？」——こうした心の声に、この記事は"何が変わり、どこを確認すればいいか"の地図を渡します。個別の評価額は物件ごとに違うので、最後は専門家に確認する前提で、まずは全体像をつかみましょう。
【この記事のポイント】
改正の主役は「区分所有補正率」という新しい調整です。これまでマンション、とくに高層階の部屋は、実際の売買価格と相続税の評価額の差（乖離）が大きく、戸建てと比べて評価が低く出やすい傾向がありました。この差を埋め、市場価格のおおむね6割の水準へそろえるのが今回の趣旨です。適用は2024年1月1日以後の相続等から。対象は区分所有登記された居住用の分譲マンションが中心で、すべての住まいが一律に上がるわけではありません。ケースによりますが、新しく高層の物件ほど影響が出やすい、と理解しておくと判断が早くなります。
今日のおさらい：要点3つ
- 適用は2024年1月1日以後の相続・贈与から。 それ以前に済んだ相続には及びませんが、これから起きる相続は新ルールが前提です。
- 新ルールの核は「区分所有補正率」。 築年数・総階数・所在階・敷地権割合から評価乖離率を出し、市場価格の約6割の水準へ評価を近づけます。
- 対象は居住用の区分所有マンションが中心。 階数2以下の低層や一棟所有、事業用などは対象外で、影響の大小は物件ごとに分かれます。
この記事の結論
一言でいうと、「マンションは評価が低い」という以前の常識は、居住用の区分所有物件について見直された、ということです。最も重要なのは、上がる・上がらないを思い込みで決めず、自分の物件がどの区分に当たるかを一度確認すること。とくに名古屋の中心部で新しめのタワーをお持ちなら、影響を受ける可能性が高い側にいると考え、早めに概算を出しておくと安心です。
何が変わったのか：市場価格との「乖離」を埋める仕組み
なぜ見直しが必要になったのか
正直なところ、以前はマンションの相続税評価額が、実際の売買価格の3割前後まで下がる例も珍しくありませんでした。とくにタワーマンションの高層階は、眺望や希少性で市場価格が跳ね上がる一方、相続税の評価はそれほど上がらない。この差を使った、いわゆる「タワマン節税」が広がっていました。
よくあるのが、相続の直前に高層階を購入し、評価額の低さで相続税を圧縮するという動きです。ただ、同じ資産価値でも戸建てや現金と比べて税負担が大きく違うのは、公平とは言いにくい。過去には評価をめぐって国側と納税者が争った事例もあり、こうした不均衡を制度として是正する必要が高まっていました。
区分所有補正率という新しい調整
新ルールでは、まず「評価乖離率」という数値を、築年数・総階数・所在階・敷地権割合の4つから計算します。おおまかには、築年数が新しいほど、総階数が高いほど、所在階が上ほど、敷地の持分が小さいほど、乖離率が大きく出る仕組みです。
次に「評価水準」（1÷評価乖離率）を見て、三つに分かれます。評価水準が0.6以上1以下なら補正はなし。1を超える（従来評価が市場より高すぎる）場合は評価乖離率をかけて引き下げます。そして0.6未満、つまり評価が市場価格の6割に届いていない場合は、評価乖離率と0.6をかけ、市場価格のおおむね6割の水準まで引き上げます。多くのタワー高層階は、この0.6未満に当たりやすいと考えられます。
従来の評価とゼロから別物になるわけではない
誤解しやすいのですが、路線価や固定資産税評価をもとにする基本の考え方が消えたわけではありません。これまでの自用地・自用家屋の価額に、区分所有補正率という「かけ算の一手間」が加わったイメージです。だからこそ、同じマンションでも部屋の階や向き、築年数で結果が変わります。数値の細部は年度で見直されることもあるため、最新の要件は国税庁の情報や専門家への確認が欠かせません。
小規模宅地等の特例との関係はどうなるのか
よくいただく質問が、「評価が上がるなら、小規模宅地等の特例は使えなくなるの？」というものです。ケースによりますが、居住用の宅地について要件を満たせば、特例そのものは引き続き検討できます。今回の改正は評価額の"出し方"を見直すものであり、特例の適用可否を直接なくすものではありません。ただし特例は面積や同居・生計の要件が細かく、年度で見直されることもあります。評価が上がった分、特例が使えるかどうかで納税額の印象は大きく変わるので、ここは思い込みで決めず、要件を一つずつ確認することをおすすめします。
名古屋のマンション所有者への影響と考え方
影響が出やすいのはどんな物件か
名古屋駅周辺や栄、東区・中区といった中心部では、近年タワーマンションが増えました。ケースによりますが、こうした新しく総階数の多い建物の高層階は、乖離率が大きく出て評価が上がりやすい側にいます。一方、築年数が経った中低層のマンションや、地階を除く階数が2以下の低層住宅、一棟まるごとの所有、店舗・事務所などの事業用は、そもそも今回の対象外か、影響が小さいことも多いです。
ある名古屋のご家庭の場面
たとえば、栄の新しいタワーの高層階に一人で暮らすお母さまがいるとします。息子さんは「駅近で便利、資産としても安心」と思っていた。ところが概算を出してみると、以前の感覚より評価額が上がり、他の預金と合わせると基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人）を超えていた——こういう「思ったより課税対象だった」という気づきは、実際に増えています。
もう一つ。緑区の築古マンションを相続した娘さんが「タワマン改正で自分も上がるのでは」と不安になった例。調べてみると総階数も低く築年数も経っていて、影響はごくわずかでした。心の声としては「一律に上がると思い込んでいた」。改正の名前が独り歩きしがちですが、実際は物件ごとに丁寧に見る必要があります。
正直なところ、この二つの家庭の違いは「新しい・高い・眺望のよい部屋かどうか」に大きく表れます。同じ名古屋市内でも、駅前の新しいタワーと、郊外の落ち着いた中低層とでは、改正の効き方がまるで違う。だからこそ、ニュースの見出しや近所の噂ではなく、自分の物件の登記情報という"事実"を起点に判断することが大切です。
今からできる備え
まずは対象かどうかの切り分け、次に概算です。評価が上がれば、納税資金が現金で足りるか、遺産分割で不動産をどう分けるかという次の課題が見えてきます。とくにマンションは、一つの部屋を複数の相続人でどう分けるかが難しく、現金が少ないと「家は残したいのに納税で手放す」という事態にもなりかねません。配偶者の税額軽減（1億6,000万円または法定相続分のいずれか多い方まで）など、使える仕組みと組み合わせて全体で考えると、打てる手は見えてきます。
迷ったら、名古屋の相続に強い専門家に、物件の登記情報を手元に置いて相談するのが近道です。過度な節税だけを狙うのではなく、全体像の見える化から始めるのが、結局は遠回りにならない進め方だと感じます。まだ相続が起きていない段階でも、生前のうちに一度概算を出しておくと、家族で落ち着いて話し合う時間を持てます。
よくある質問
Q1. この改正はいつからの相続に関係しますか。
2024年（令和6年）1月1日以後の相続・遺贈・贈与により取得した財産から適用されます。それ以前に発生済みの相続には及びません。
Q2. すべてのマンションの評価が上がるのですか。
いいえ。上がるのは市場価格との乖離が大きい物件が中心で、影響の大小は築年数・階数などで分かれます。下がるケースもあります。
Q3. うちは低層マンションですが対象ですか。
地階を除く階数が2以下の低層住宅は対象外とされています。ご自身の物件区分は登記情報をもとに専門家に確認してください。
Q4. 一棟所有のアパートやビルも対象ですか。
区分所有登記された居住用の分譲マンションが中心で、一棟所有や事業用は対象外です。詳細は要件次第なので確認が必要です。
Q5. どのくらい評価が上がるのが目安ですか。
物件によりますが、市場価格のおおむね6割の水準へ近づける仕組みです。従来より一定程度上がる例が多く、正確な額は個別計算が必要です。
Q6. マンション購入による相続対策はもう意味がないですか。
一概には言えません。乖離を使った過度な圧縮は効きにくくなりましたが、資産の組み替えや分けやすさなど別の観点は残ります。目的の整理が先です。
Q7. 自分で評価額を計算できますか。
計算式は公表されていますが、敷地権割合など資料の読み取りが必要で、誤りも起きやすい部分です。概算はご自身で、確定は専門家との併用が安心です。
Q8. 相続税の申告期限はいつまでですか。
相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。マンションは評価や遺産分割に時間がかかることもあるため、書類集めを含め早めの着手をおすすめします。
まとめ
マンション、とりわけ高層階の相続税評価は、市場価格との差を埋める新ルールで以前とは前提が変わりました。適用は2024年1月1日以後、核となるのは区分所有補正率、対象は居住用の区分所有物件が中心——この3点をおさえておけば、慌てずに判断できます。
大切なのは、「上がるらしい」という噂で不安を膨らませず、自分の物件がどの区分に当たるかを確かめ、概算で全体像を見える化することです。とくに名古屋の中心部で新しめのタワーをお持ちの方は、早めの確認が安心につながります。制度の細部は年度で見直されることもあるため、最新の要件は国税庁の情報や、名古屋の相続に強い専門家への相談で確かめながら、無理のない一歩を踏み出してください。