人に貸している建物と土地は、自分で使う場合より低く評価されます
賃貸に出している不動産は、更地や自宅とは別の物差しで評価します。正直なところ、ここを知らないまま自宅と同じ感覚で計算すると、実際より高い金額で申告してしまうことがあります。
「親が建てたアパートを引き継ぐが、いくらの財産として数えるのか分からない」「空室があるまま亡くなった場合はどうなるのだろう」。名古屋で相続の相談を受けていると、収益物件をめぐるこうした戸惑いをよく耳にします。家賃が入る資産だけに、金額の見当がつかないと不安も大きくなります。
実は、貸している不動産の評価には決まった手順があり、土地と建物をそれぞれ別の式で計算します。この記事では、その二つの式の中身、評価を左右する賃貸割合という考え方、そして空室や駐車場の扱いまでを順に整理します。数字の根拠が分かれば、遺産分割の話し合いにも落ち着いて臨めるはずです。
【この記事のポイント】
人に貸している建物は貸家、その敷地は貸家建付地と呼ばれ、いずれも自用の場合より評価額が下がります。建物は固定資産税評価額から借家権割合30％に相当する部分を控除し、土地は自用地としての評価額から「借地権割合×借家権割合×賃貸割合」に相当する部分を控除するのが基本形です。鍵を握るのが賃貸割合で、床面積のうちどれだけが実際に貸されていたかを示します。空室が多いほど減額は小さくなりますが、一時的な空室は賃貸されていたものとして扱える場合があります。加えて、要件を満たせば小規模宅地等の特例で200平方メートルまで50％の減額を受けられる可能性もあります。
今日のおさらい：要点3つ
- 建物は「固定資産税評価額×（1－30％×賃貸割合）」、土地は「自用地評価額×（1－借地権割合×30％×賃貸割合）」が基本形。借家権割合は一律30％です。
- 賃貸割合は床面積ベースで計算する。相続開始の時点で貸されていた独立部分の床面積を、全体の床面積で割って求めます。
- 親族に無償で貸している場合は減額の対象にならない。家賃のやり取りがない使用貸借は、自用のものとして評価されます。
この記事の結論
一言でいうと、貸している不動産の評価は「固定資産税評価額と床面積の一覧を用意できるかどうか」で作業量が決まります。最も重要なのは、相続が発生した時点の入居状況を客観的に説明できる資料をそろえること。賃貸借契約書、家賃の入金記録、募集を続けていた証拠。ここが弱いと、減額の根拠を示しづらくなります。ケースによりますが、部屋数が多い物件ほど確認に時間がかかりますので、早い段階で管理会社に資料を依頼しておくと安心です。
建物と土地、二つの式を順番に見る
計算そのものは複雑ではありません。順序立てて進めれば必ず答えにたどり着きます。
まず建物から計算する
貸家の評価は、固定資産税評価額を出発点にします。ここに借家権割合30％と賃貸割合を掛けた分を差し引くのが基本です。固定資産税評価額が二千万円で全室が貸されている物件なら、二千万円から六百万円を控除して千四百万円という計算になります。
固定資産税評価額は、市区町村から届く固定資産税の課税明細書や、名寄帳で確認できます。建築費や購入価格ではない点に注意してください。よくあるのが、建てたときの金額をそのまま財産として数えてしまう誤りです。実際の評価額は、建築費よりかなり低くなるのが通例です。
なお、入居者が退去した後に自分たちで使い始めた部屋があっても、評価に使うのは相続開始の時点の状況です。あくまで亡くなった日を基準に、そのときどうだったかで判断します。相続の後に建て替えやリフォームを行った場合も同じで、工事後の姿ではなく、亡くなった日の状態で評価します。
次に土地を計算する
敷地は貸家建付地として評価します。自用地としての評価額を求めたうえで、借地権割合、借家権割合30％、賃貸割合の三つを掛け合わせた分を差し引く形です。
借地権割合が六割の地域で全室が貸されていれば、控除される割合はおよそ18％。自用地としての評価額が五千万円なら、四千百万円が目安になります。自宅の敷地に比べると控除は小さめですが、面積が大きい物件ほど金額としての影響は無視できません。
ここで気をつけたいのが、建物の所有者と土地の所有者が異なるケースです。土地は親、アパートは子の名義といった形になっていると、そもそも貸家建付地として扱えない場合があります。名義の組み合わせは早い段階で確認しておいてください。
土地が複数の筆に分かれている場合も注意が必要です。登記上は三筆でも、実際には一体としてアパートの敷地に使われているなら、利用の実態に沿って評価の単位を判断します。逆に、隣接していても用途が違う土地は分けて考えます。登記簿の筆数と評価の単位は必ずしも一致しない、と覚えておくとよいでしょう。
名古屋のある家庭の場面から
名古屋市内で木造二階建ての賃貸物件を引き継いだご家庭の例を、一般化してお話しします。相談の入口は「家賃が入るのはありがたいが、税金がいくらになるか怖い」という一言でした。
固定資産税の明細と入居一覧を並べて計算してみると、想像していた金額よりも評価は低く出ました。一方で、建築時の借入金が残っており、その分は債務として財産から差し引ける。「不安の正体は、分からないことそのものだったのですね」というご家族の心の声が印象に残っています。数字を並べるだけで気持ちが軽くなる場面は、実際によくあります。
賃貸割合の考え方と、見落としやすい部分
減額の幅を決めるのは賃貸割合です。ここを丁寧に見ていきます。
賃貸割合はどう求めるか
賃貸割合は、賃貸されている各独立部分の床面積の合計を、独立部分の床面積の合計で割って求めます。部屋数ではなく床面積で計算する点が実務上のポイントです。同じ八部屋のうち二部屋が空いていても、広い部屋が空いているのか狭い部屋なのかで割合は変わります。
計算に使う資料は、建物図面や賃貸借契約書、管理会社の入居一覧です。相続開始の時点で誰がどの部屋を借りていたかが分かる形で整理しておくと、後の作業が格段に楽になります。
また、倉庫や自宅部分など、賃貸に出していない用途で使っている部分がある建物では、その面積の扱いも整理が必要です。一階を店舗として自分で使い、二階だけを貸しているような併用の建物では、全体を一律に減額できるわけではありません。用途ごとに面積を拾い出す作業を、資料集めと同時に進めておきましょう。
空室があった場合の扱い
気になるのが空室です。原則として、相続開始の時点で貸されていない部分は賃貸割合に含めません。ただし、継続的に賃貸されてきた物件で、退去後すぐに募集を始め、他に転用していないなど一定の事情がある場合には、一時的な空室として賃貸されていたものと同様に扱える余地があるとされています。
判断は個々の事情によって分かれます。空室期間の長さ、募集活動の記録、その間の使い方などが総合的に見られるためです。募集の広告や管理会社とのやり取りは、捨てずに残しておいてください。取扱いの細部は年度や事案によって変わり得ますので、国税庁の公表資料を確認し、判断に迷う場合は税理士に相談することをおすすめします。
駐車場と、特例の組み合わせ
敷地の一部を駐車場にしている物件も多いものです。青空駐車場のように土地をそのまま貸しているだけの場合は、建物の敷地とは扱いが異なり、原則として自用地として評価します。舗装や車止めなどの設備があるかどうかで判断が変わる部分もありますので、現況を写真で残しておくと説明しやすくなります。
さらに、賃貸物件の敷地は要件を満たせば小規模宅地等の特例のうち貸付事業用宅地等として、200平方メートルまで50％の減額を受けられる可能性があります。ただし相続開始前三年以内に新たに貸付けを始めた土地は原則として対象外とされるなど、要件は細かく定められています。自宅の敷地にも特例を使う場合は面積の調整計算が必要になり、どちらを優先するかで税額が変わることもあります。有利不利の比較は個別性が高いため、専門家に確認してください。
よくある質問
Q1. 借家権割合は地域によって違いますか？
現在は全国一律で30％とされています。借地権割合が地域ごとに異なるのとは扱いが違いますので、混同しないよう注意してください。
Q2. 空室があると評価は上がりますか？
賃貸割合が下がる分、減額は小さくなります。ただし一時的な空室と認められる余地もあり、募集の記録が判断材料になります。
Q3. 子どもに無償で貸している部屋はどうなりますか？
家賃のやり取りがない使用貸借は、貸家としての減額の対象になりません。自用のものとして評価されると考えてください。
Q4. アパートを建てれば相続税は必ず下がりますか？
必ずとは言えません。評価は下がる傾向にありますが、借入や空室のリスクもあります。収支と税の両面で検討が必要です。
Q5. 建物の評価に建築費は使いますか？
使いません。固定資産税評価額が基準です。課税明細書や名寄帳で確認でき、建築費より低くなるのが一般的です。
Q6. 借入金は財産から引けますか？
被相続人が負っていた債務は原則として債務控除の対象です。残高証明書を金融機関から取り寄せて確認してください。
Q7. 家賃はいつまでのものが財産になりますか？
相続開始の時点で受け取る権利が確定していた未収家賃は財産に含まれます。以後の家賃の帰属は分割の内容によります。
Q8. 手続きの期限はどれくらいありますか？
相続税の申告と納付は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内です。資料集めに時間がかかるため早めの着手をおすすめします。
まとめ
貸している不動産の評価は、建物と土地を分けて考え、それぞれに賃貸割合を反映させる。この筋道さえつかめば、極端に難しい作業ではありません。固定資産税の課税明細書、賃貸借契約書、入居一覧。この三つがそろえば、大まかな金額は見えてきます。
とはいえ、空室の扱いや駐車場部分の判断、小規模宅地等の特例をどの土地に使うかといった論点は、独力では決めきれない部分が残ります。まずは資料を集めて全体像を見える化し、判断に迷うところが出てきたら、名古屋の相続に強い税理士に相談を。数字の根拠がはっきりすれば、家族の話し合いも前に進みやすくなります。