借地権は「どちらの立場で相続したか」で評価がまるごと変わります
借地権の評価は、難しく見えて入口はシンプルです。正直なところ、迷いのほとんどは「自分は借りている側か、貸している側か」が整理できていないことから生まれます。
「親の家は建物だけが自分たちのもので、土地は地主さんから借りている」「逆に、先祖代々の土地を人に貸したままだ」。名古屋で相続の相談を受けていると、こうした声をよく耳にします。そして決まって続くのが、「借りている土地にも相続税がかかるんですか」という質問です。
実は、土地を借りて建物を建てる権利、つまり借地権そのものが相続財産として評価されます。一方、貸している側の土地も、更地と同じ値段では評価されません。この記事では、立場ごとの評価の考え方、路線価図から借地権割合を読み取る手順、そして借地権にならない使い方の見分け方までを順に整理します。評価明細を前にして固まってしまう前に、全体像をつかんでおきましょう。
【この記事のポイント】
借地権とは、建物を建てる目的で他人の土地を借りる権利のことです。相続税の計算では、借りている側は「自用地としての評価額×借地権割合」、貸している側の土地（底地・貸宅地）は「自用地としての評価額×（1－借地権割合）」が基本になります。借地権割合は路線価図に記号で示され、名古屋市内では住宅地でおおむね六割から七割程度が使われている地域が多く見られます。ただし定期借地権や、地代を払わずに親の土地を使っているだけの場合は、この式では計算しません。まず自分の土地の使われ方を確定させ、その上で割合を当てはめる。この順番を守るだけで、評価の迷いは大きく減ります。
今日のおさらい：要点3つ
- 借りている側は「自用地評価額×借地権割合」、貸している側は「残りの割合」で評価する。両者を足すと更地の評価額に戻る関係が基本形です。
- 借地権割合は路線価図の数字の後ろにあるアルファベット記号で分かる。Aが90％、Bが80％と、順にGの30％まで10％刻みで対応しています。
- 地代のやり取りがない使用貸借では借地権は発生せず、土地は自用地として評価する。親子間で最も誤解が多い部分です。
この記事の結論
一言でいうと、借地権の評価は「権利の種類を決めてから、割合を掛ける」という二段構えの作業です。最も重要なのは、掛け算の前段にある事実確認のほう。契約書があるか、地代はいくら払われているか、建物の名義は誰か。ここが曖昧なまま計算を進めると、金額そのものが土台から崩れます。ケースによりますが、契約書が見当たらない、地代が固定資産税と同程度しかない、といった場合は自己判断を避け、税理士に事実関係から見てもらうのが安全です。
借りている側と貸している側、それぞれの評価の形
同じ一筆の土地でも、立場が変われば評価する対象が変わります。
借地権を相続したときの考え方
借地権を相続した場合、まず更地だと仮定した価額、いわゆる自用地としての評価額を求めます。路線価に地積を掛け、間口や奥行、形状による補正を行って算出する部分です。ここに借地権割合を掛けたものが、借地権の評価額になります。
たとえば自用地としての評価額が四千万円、借地権割合が六割の地域であれば、借地権は二千四百万円という計算です。建物は建物で、固定資産税評価額をもとに別に評価します。土地は借り物だから財産ではない、という思い込みは、申告漏れに直結しやすいので注意してください。
つまずきやすいのは、借地権を「見えない財産」として扱ってしまう点です。登記されていない借地権も少なくありません。名寄帳や固定資産税の通知書には借りている土地は出てこないため、通帳から毎月の地代の引き落としをたどる、地主さんとのやり取りの控えを探す、といった地道な確認が必要になります。
貸している側、底地の評価
先祖代々の土地を貸している側は、貸宅地、いわゆる底地として評価します。式は自用地としての評価額から借地権部分を差し引く形で、借地権割合が六割の地域なら残りの四割が評価額です。
ここで多くの方が驚かれます。四千万円の土地を持っているつもりだったのに、評価上は千六百万円になる。一見有利に思えますが、話はそう単純ではありません。底地は借地人がいる限り自由に使えず、売ろうとしても買い手が限られます。評価額は下がるのに換金しにくい、という性質を持つ財産なのです。
よくあるのが、「評価が下がるなら安心」と受け止めてしまうケースです。実際には、納税資金を底地から工面するのは難しいことが多く、預貯金や生命保険といった他の財産とのバランスを見ておく必要があります。
名古屋のある家庭の場面から
名古屋市内で、戦前から借りた土地に建つ木造住宅を相続したご家庭の例を、一般化してお話しします。ご相談の入口は「建物が古いので、たいした財産はないはずです」というものでした。
ところが調べてみると、土地の路線価が高い地域で、借地権割合は七割。建物の評価はごくわずかでも、借地権として相当額の評価が出ました。「借りているだけなのに」というご家族の心の声は、何度聞いても切実です。こうした場面に立ち会うたび、評価は建物の古さではなく土地の場所で決まるのだと、あらためて実感します。
割合の調べ方と、借地権にならない使い方
数字を当てはめる前に、確認しておきたい手順があります。
路線価図から借地権割合を読む
借地権割合は、国税庁が公表する路線価図で確認します。道路に付された数字が一平方メートルあたりの路線価で、その直後のアルファベットが借地権割合です。Aが90％、Bが80％、Cが70％、Dが60％、Eが50％、Fが40％、Gが30％と対応しています。
路線価図は国税庁のホームページで、年分と地域を選んで閲覧できます。相続税の評価に使うのは、相続が発生した年分の路線価です。前年の図を見て計算していた、という取り違えは意外に多いので、年分の確認は最初に済ませてください。
なお、路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛ける倍率方式を使い、この場合の借地権割合は評価倍率表に示されます。地域によって扱いが異なるため、必ず該当地域の資料で確認しましょう。
もう一点、割合は土地ごとではなく地域ごとに定められている、という性質も押さえておきたいところです。同じ名古屋市内でも、駅に近い商業地では高めの割合が、郊外の住宅地では低めの割合が付されている傾向があります。近隣の親戚と数字が違っても、それ自体はおかしなことではありません。
使用貸借と定期借地権は別の話
ここが最大の分かれ道です。親の土地に子が家を建てているものの、地代を払っていない、あるいは固定資産税相当額しか渡していない。この関係は使用貸借と呼ばれ、借地権は発生しません。したがって土地は自用地として、つまり満額で評価されます。
「うちも借地だから割合を掛けられるはず」と考えていた方が、この説明で表情を変える場面は少なくありません。逆にいえば、権利金や相応の地代のやり取りがあってはじめて借地権として扱われる、ということです。
また、期間を定めて更新しない定期借地権は、通常の借地権とは別の方法で評価します。残存期間などの要素を踏まえた計算が必要で、掛け算一回では終わりません。法人に土地を貸し、税務署へ土地の無償返還に関する届出書を提出しているケースも、自用地としての評価額の80％で評価するなど独自の取扱いになります。いずれも要件や年度によって変わり得るため、国税庁の公表資料を確認し、判断に迷う部分は税理士に相談してください。
特例との組み合わせも視野に
借地権も、要件を満たせば小規模宅地等の特例の対象になり得る「宅地の上に存する権利」です。被相続人の居住用として使われていた借地であれば、要件を満たす場合に330平方メートルまで80％減額の対象となる可能性があります。
貸している側の底地についても、貸付事業用宅地等として200平方メートルまで50％減額の対象となる余地があります。ただし相続開始前三年以内に新たに貸付けを始めた土地は原則として対象外とされるなど、要件は細かく定められています。適用の可否は個別事情で分かれますので、早めに専門家へ確認するのが安心です。
よくある質問
Q1. 借地権は登記されていなくても評価しますか？
はい。登記の有無ではなく、実態として建物所有目的で土地を借りているかどうかで判断されます。地代の支払記録を確認してください。
Q2. 借地権割合はどこで調べられますか？
国税庁の路線価図です。路線価の数字の後ろにあるA〜Gの記号が割合を示し、Aが90％、Gが30％まで10％刻みで対応します。
Q3. 親の土地に無償で家を建てている場合はどうなりますか？
使用貸借にあたり、借地権は発生しません。土地は自用地として評価されます。減額を見込んでいると計算が大きくずれます。
Q4. 底地は評価が下がるので有利ということですか？
評価は下がりますが、自由に処分しにくい財産です。納税資金を用意しにくい点も含めて、財産全体で考える必要があります。
Q5. 借地上の建物はどう評価しますか？
建物は原則として固定資産税評価額で評価します。土地の権利とは別枠ですので、両方を漏らさず拾い上げてください。
Q6. 地代を長く払っていない場合はどうなりますか？
実態により判断が分かれます。契約の経緯や支払状況の資料を集めたうえで、税理士に事実関係から確認してもらうのが安全です。
Q7. 借地権を相続したら地主の承諾は必要ですか？
相続による承継は原則として承諾を要しないと考えられていますが、名義変更の連絡や契約内容の確認は行っておくと安心です。
Q8. 申告期限までにどこまで固めるべきですか？
相続開始を知った日の翌日から10か月が期限です。契約書と地代の確認は初期に済ませ、評価と分割の検討時間を確保してください。
まとめ
借地権の評価でつまずく方の多くは、計算式ではなく事実確認の段階で止まっています。借りている側なのか貸している側なのか、地代のやり取りはあるのか、契約はどの種類か。ここが定まれば、あとは路線価図の記号を読み、割合を掛けるだけです。
とはいえ、使用貸借との線引きや定期借地権の扱い、特例との組み合わせは、独力では判断しづらい部分が残ります。まずは契約書と地代の記録を集め、財産の全体像を見える化してみてください。そのうえで判断に迷うところがあれば、名古屋の相続に強い税理士に相談を。早めの一歩が、期限に追われない申告につながります。